Login

Bemiddelingskosten voor huurder

Gepubliceerd: 2014-06-04 09:45:49 | Door Hamer1234 | 1434x bekeken |

Geen keus als huurder

Je ziet een mooi appartement op het internet. Tijdens de bezichtiging zijn er meerdere geïnteresseerde in de woning. Je krijgt het appartement toegewezen en bent dol gelukkig. Echter, aangezien de bemiddelaar de bezichtiging heeft gedaan, vraagt hij bemiddelingskosten van één maand huur plus 21 % BTW. Je betaalt, want anders krijg je het appartement niet. Mag dit? Nee, dit mag niet.

Wet

Een bemiddelingsovereenkomst is een vormvrije overeenkomst volgens artikel 3:37 BW, dit houdt in dat het zonder vormvereiste tot stand kan komen.
Bemiddelingsovereenkomst is geregeld in artikel 7: 425 BW:

"De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden."


Uit dit artikel blijkt dat er voldaan moet zijn aan drie bestanddelen:

  • Opdrachtnemer verbindt zich tegen loon
  • Werkzaam te zijn bij totstandkoming van overeenkomst
  • Totstandkoming overeenkomst tussen opdrachtgever en derde

De belangrijkste verplichting van de bemiddelaar is het tot stand brengen van een overeenkomst tussen huurder en verhuurder, zodra dat is gelukt is het een verplichting van de opdrachtgever om loon/vergoeding te betalen aan de bemiddelaar, dit staat geregeld in art. 7:426 BW lid 1. Wat vaak bij bemiddelingsovereenkomsten van bemiddelaars gebeurd is dat loon wordt vervangen voor een vast bedrag bij totstandkoming van een huurovereenkomst, bijvoorbeeld 1 maand huur + 21% BTW.

'Twee heren dienen'

In art 7: 427 BW staat geregeld dat een bemiddelaar wel voor twee partijen mag optreden, alleen mag er geen strijd zijn tussen de belangen van beide partijen.

Art. 7: 417 BW lid 4 vermeld dat zodra er bij een bemiddeling over een huurovereenkomst de huurder een consument is die niet handelt in de uitvoering van beroep of bedrijf, dat dan de bemiddelaar geen kosten in rekening mag brengen bij deze partij. Ook staat in artikel 7: 417 BW dat de bemiddelaar geen courtage mag rekenen aan beide partijen.

Zodra een verhuurder opdracht geeft aan een makelaar om een geschikte huurder te vinden voor zijn woning. Een huurder geeft dezelfde makelaar opdracht om een woning voor hem te vinden. In deze situatie hebben huurder en verhuurder dezelfde bemiddelaar opdracht gegeven om te bemiddelen, nu zal de bemiddelaar bemiddelingskosten rekenen aan de verhuurder. Wanneer de bemiddelaar slechts voor de huurder bemiddelt, dan mag de bemiddelaar kosten rekenen aan de huurder. Bijvoorbeeld: huurder heeft een makelaar en de verhuurder heeft een andere makelaar. Verhuurder en huurder komen tot een huurovereenkomst, dan zal de huurder bemiddelingskosten moeten betalen aan zijn bemiddelaar.

Om te voorkomen dat de bemiddelingskosten toch verhaald worden op de huurder terwijl de bemiddelaar ook bemiddeld voor de verhuurder, bied artikel 7: 264 BW bescherming voor de huurders. In dit artikel staat dat zodra bij totstandkoming van een huurovereenkomst een afspraak overeen is gemaakt die een van de partijen of een derde een niet redelijk voordeel heeft, deze afspraak nietig is.

Met artikel 7: 417 BW wordt de huurder beschermd tegen onterecht gerekende bemiddelingskosten. Zodra de makelaar bij beide partijen courtage rekent, kan de huurder deze met succes terug vorderen op basis van bovenstaande artikelen, dit wordt ook wel ‘twee heren dienen’ genoemd.

Verwarring

Een bemiddelaar bemiddeld voor beide partijen, verhuurder en huurder, maar brengt alleen kosten in rekening brengt bij huurder. Bij de definitie van een bemiddelingsovereenkomst staat er dat de opdrachtnemer zich verbindt tegen loon om de opdracht uit te voeren. Dit houdt in dat zodra er geen kosten in rekening worden gebracht, er geen sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. In dit geval zal de huurder de bemiddelingskosten moeten betalen.

De jurisprudentie geeft duidelijkheid in de verwarring.

Jurisprudentie

Rb. Amsterdam 16-01-2014, zaaknummer: 2074893 CV EXPL 13-13869
Makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met de makelaar. Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van makelaar en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van makelaar is. Daaraan doet niet af dat makelaar zoals zij stelt, de eigenaar van de woning niet kent en slechts contact had met de makelaar die opdracht van de verhuurder had gekregen om de woning te verhuren. Door de woning op haar website te zetten handelde de makelaar feitelijk in opdracht van de eigenaar/verhuurder, in dit geval door vertegenwoordiging van de eigenaar/verhuurder door de door hem/haar ingeschakelde makelaar die de woning aan de makelaar heeft doorgegeven ter plaatsing op haar website.

Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan de makelaar heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en de makelaar. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald

Rb. Noord Nederland 02-01-2014, zaaknummer: 2258295 CV EXPL 13-9761
Huurder heeft interesse in woningen, om hierop te kunnen reageren, dient ze zich in te schrijven in het register van de makelaar. Hiermee gaf de huurder opdracht tot bemiddeling. De oordeelt deze situatie als volgt. De makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met de makelaar. Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van de makelaar en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van de makelaar is. Daaraan doet niet af dat er geen vergoeding van de verhuurder wordt ontvangen. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat partijen een vergoeding hebben afgesproken

Rb. Den Haag 24-12-2013, zaaknummer: 2293657 RL EXPL 13-25337
Huurder heeft de woning gevonden op Marktplaats.nl en op basis van die gegevens contact gezocht met de makelaar. De rechter stelt vast dat verhuurder een opdrachtgever van de makelaar is. Het komt immers op neer dat de verhuurder van de woning te huur heeft aangeboden en daarbij gebruik heeft gemaakt van de diensten van de makelaar, die zorgde voor advertenties. Dat de makelaar diensten heeft geleverd aan de huurder, doet daar niet aan af. Huurder kan ook als opdrachtgever van de makelaar worden aangemerkt.


Deel:

Tags:

Reacties


Er zijn momenteel geen reacties !

Geef reactie







Hamer1234


Like deze focus


Naar boven
Feedback